Information sur l'assurance de la copropriété

La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance pour la copropriété. Cette assurance a notamment pour objet de garantir les dommages à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.

Les dommages à l’immeuble

Les événements généralement couverts par le contrat d’assurance de la copropriété sont :

• L'incendie, la foudre, l’explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers.
• Les dégâts des eaux : ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients.
• La tempête, la grêle et la neige sur les toitures : assurée contre l’incendie, la copropriété bénéficie automatiquement d’une garantie contre la tempête.
• Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche…) et actes de terrorisme. Tous les contrats d’assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels dus à ces événements.
• Les catastrophes technologiques : les dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation sont obligatoirement indemnisés dès lors qu’un arrêté de catastrophe technologique est pris.
• Le vol : les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs et, parfois, les conséquences du vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire.
• Le bris de glaces : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, parois vitrées qui servent de séparation entre les balcons mitoyens… 

En complément des garanties incendie et dégâts des eaux, les assureurs accordent souvent :

• le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré (généralement à concurrence d’un pourcentage, indiqué dans le contrat, du montant des dommages) ;
• les dommages électriques causés aux appareils par une surtension ;
• les frais de déblai des décombres ;
• les frais de recherche de fuites d’eau.

La couverture proposée par les assureurs est plus ou moins étendue selon les contrats. La plupart d’entre eux garantit uniquement les parties communes, d’autres incluent certaines parties privatives.

La responsabilité civile de la copropriété

La responsabilité civile de la copropriété, c'est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires, se trouve engagée à l’égard des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par :

• les bâtiments (chute d’une tuile sur un passant, glissade d’un locataire sur une marche d’escalier usée…) ; il est utile que le contrat mentionne l’existence d’un ascenseur ou d’installations extérieures (antenne, clôture, jardin) ;
• les personnes affectées au service de l’immeuble. 

L’assurance de protection juridique de la copropriété

Elle couvre, à la suite des événements cités dans le contrat, les frais engagés par la copropriété pour récupérer le montant d’un préjudice subi du fait d’autrui. Elle garantit également la défense de la copropriété auprès des tribunaux, si un tiers met en cause sa responsabilité pénale ou civile en dehors des cas relevant de la garantie responsabilité civile/défense et recours. Elle ne joue pas contre un copropriétaire.

Selon les contrats, une garantie de protection juridique peut être proposée en annexe. Un contrat spécifique peut aussi être souscrit.

Les valeurs d’assurance

La valeur de reconstruction
Fréquemment, la valeur d’assurance est représentée par une surface (surface développée de l’immeuble) assurée déclarée et définie par le contrat. Sinon, il faut, au minimum, assurer la valeur réelle de l’immeuble, c’est-à-dire de son prix de reconstruction vétusté déduite. Cette valeur est exprimée en capital.

La plupart des assurances d’immeubles sont indexées ; le syndic doit, périodiquement, vérifier le montant des garanties et, le cas échéant, le faire évoluer. Les copropriétaires peuvent juger insuffisant un remboursement limité à la valeur de reconstruction vétusté déduite.

Ils peuvent alors souscrire des garanties complémentaires telles que « valeur à neuf » ou « pertes indirectes ».

La valeur à neuf
La valeur à neuf est la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans le contrat (ne dépassant pas généralement 25 % de la valeur de reconstruction). L’immeuble doit être reconstruit au même endroit dans un délai de deux ans, sauf impossibilité.

La garantie des pertes indirectes permet à la copropriété d’être indemnisée sur justificatifs des frais et pertes restant à sa charge à la suite d’un sinistre garanti.