Information sur l'organisation de la copropriété

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Une copropriété est un ensemble immobilier dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Le régime de la copropriété est organisé par la loi du 10 juillet 1965.

Les ensembles immobiliers comprenant terrains, logements et installations communes ainsi que les maisons individuelles indépendantes construites sur un même terrain peuvent également être soumis au régime de la copropriété, si les copropriétaires n’ont pas choisi un autre système de gestion (association syndicale).

Les parties communes et les parties privatives

Les copropriétés sont divisées en parties qui sont :

• communes, lorsqu’elles sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : toiture, murs, escaliers, couloirs, planchers ;
• privatives, quand elles appartiennent à un seul copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif.

Le règlement de la copropriété détermine généralement ce qui est commun et ce qui est privatif.

Les principes de fonctionnement

Le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.

L’organisation de la copropriété s’articule autour de différents organes.

Le syndicat des copropriétaires
Il est constitué par la collectivité des copropriétaires. C'est une personne juridique distincte de celles de ses membres, qui possède des droits et des obligations. Il administre les parties communes, assure la conservation et l'entretien de l'immeuble, et la défense des intérêts collectifs. Le syndicat peut donc, en tant que tel, être responsable de ses actions. Les syndicats de copropriété doivent obligatoirement assurer leur responsabilité civile.

Le conseil syndical
Il s’agit de l’organe représentatif du syndicat des copropriétaires auprès du syndic. Il est chargé notamment de veiller à la bonne exécution de la mission du syndic et de l’assister lors des prises de décisions.

Les membres du conseil syndical sont responsables des fautes ou négligences commises dans l'exécution de leur mission (par exemple du fait d’un acte non conforme au règlement de copropriété). Pour garantir la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical en cas de réclamation directe d’une victime ou de recours de la copropriété, une extension de garantie peut être souscrite en complément du contrat d’assurance de l’immeuble.

L’assemblée générale
L’assemblée générale est l’organe d’expression du syndicat des copropriétaires. Elle leur permet de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du syndic, etc.

Le syndicat se réunit en assemblée générale au moins une fois par an.

Le syndic
Le syndic, professionnel ou bénévole, est désigné par l’assemblée générale. Il reçoit mandat des copropriétaires de gérer la copropriété pour leur compte, suivant les instructions votées par l’assemblée générale. Les fonctions du syndic s’exercent sur différents postes : financier, entretien et travaux, administratif et juridique. A ce titre, il a notamment pour rôle de souscrire les contrats d’assurance concernant la copropriété.

Les syndics professionnels sont soumis à une obligation d’assurance de responsabilité civile professionnelle.